De waarde van Aziatische bakstenen

Ik was de voorbije week in Hong Kong en Singapore voor vergaderingen met onze beleggingsteams en klantenmeetings. Mijn vorige reis naar Azië was in maart, net na de start van de beursrally (zoek hierin geen oorzakelijk verband) en in die acht maanden is veel veranderd. Zo is op de luchthaven van Singapore het bord verdwenen waarbij men werd aangemoedigd om loterijbiljetten te kopen indien men de recessie wou bestrijden… Wat thans opvalt is dat de economische crisis geen echt gespreksonderwerp meer is, dat Europa nauwelijks vermeld wordt en dat we in een bi-polaire wereld schijnen te leven: China en de VSA, in die volgorde. De Chinese invloed kan niet overschat worden. De ommekeer in de exportcijfers van tal van Aziatische landen is te danken aan de Chinese stimuleringsmaatregelen, die voor sterke regionale meetrekkingseffecten zorgen. Voor de komende maanden kunnen we meer van hetzelfde verwachten want deze week kondigde Beijing aan dat maatregelen ter bevordering van de verkoop van auto’s en landbouwmateriaal zullen verlengd worden. Het is China ook dat indirect voor een herstel in de vastgoedprijzen in Hong Kong zorgt, met betogingen tot gevolg want de lokale bevolking wordt uit de markt geduwd. Dit brengt me bij het meest frappante thema van deze reis: vastgoedzeepbellen, of althans de vrees ervoor. Elke dag was er wel een ander artikel in de kranten over dit onderwerp. The Wall Street Journal had een interview met Lord Turner, voorzitter van de Britse financiële controleautoriteit FSA, waarbij hij waarschuwde voor het risico op een zeepbel in Azië (“FSA chief sees Asia as top bubble risk”, The Wall Street Journal van 2 november). Later kwam daarbij de analyse van de Wereldbank, wijzend op een mogelijke vastgoedzeepbel (“World Bank warns on Asia asset bubbles”, Financial Times van 5 november). Diezelfde dag: “China rings alarm again on lending to developers”, The Wall Street Journal van 5 november. De volgende dag: “The outcry over Hong Kong housing costs”, International Herald Tribune van 6 november, “Asian banks wary of property bubbles building”, Financial Times van 6 november.

Vastgoed leent zich bij uitstek tot de vorming van zeepbellen. Vertrekpunt is een omgeving van bijzonder goedkoop geld waarbij beleggers naar meer rendement zoeken. Omdat niet alles in (volatiele) aandelen kan worden gestopt kijkt men ook naar vastgoed, waar financiering aan lage interestvoeten het rendement op eigen vermogen van de belegger opkrikt. Bovendien heeft vastgoed niet de dagelijkse prijsvolatileit van aandelen (wat goed is voor de nachtrust) en is het een reëel actief, wat betekent dat het bescherming biedt tegen inflatie. De vrees voor inflatie wordt dan weer gevoed door de politiek van goedkoop geld en ondergewaardeerde munten. Ons team dat Aziatisch beursgenoteerd vastgoed beheert vanuit Singapore vertelde me dat recent wachtrijen van 200 tot 300 mensen werden waargenomen voor de kantoren van vastgoedpromotoren wanneer de verkoop van appartementen van start gaat. Dit brengt me bij een ander en essentieel kenmerk dat tot overdrijvingen in vastgoedprijzen kan leiden: de markt is inefficiënt, d.w.z. dat het veel moeilijker is om de correcte, fundamentele waarde in te schatten dan bijvoorbeeld bij aandelen, iets waar de illiquiditeit van de markt (het aantal maal dat eenzelfde pand wordt gekocht en verkocht) toe bijdraagt. Wie kan bepalen of de verwachting dat in de komende twee jaar 5.000 goedbetaalde expats in Singapore zullen aankomen en daarbij tot een stijgende vraag naar appartementen zal leiden (een argument dat thans wordt gebruikt door beleggers om te kopen) correct is? Hoe moet men de leegstandcijfers inschatten? Deze dalen weliswaar maar dat heeft veel te maken met het vrijstellen van huur gedurende een aantal maanden om nieuwe huurders aan te trekken.

Intussen wordt verder gebouwd, wat goed is voor de activiteit. Zoals mijn prof economie jaren geleden altijd zei: “wanneer het goed gaat met de bouwsector gaat het goed met de gehele economie”. De bouw van drie enorme woon-, winkel- en casinotorens in de haven van Singapore schiet goed op en in Hong Kong wordt ook duchtig gebouwd. Centrale banken hebben wel een nieuwe uitdaging: niet alleen de economie draaiende houden maar er ook voor zorgen dat het op bepaalde punten niet uit de hand loopt. Verwacht meer verwijzigingen hiernaar in hun speeches.

William De Vijlder
6 november 2009