La semaine dernière, j’étais présent à Hong Kong et à Singapour pour assister à des réunions avec nos équipes d’investissement ainsi que des clients. Mon précédent voyage en Asie remonte au mois de mars, juste après le début du rebond boursier (n’y voyez pas de rapport de cause à effet) et bien des choses ont changé durant ces 8 mois. Ainsi, le panneau de l’aéroport de Singapour encourageant les voyageurs à acheter un billet de lotto pour lutter contre la récession a disparu... En revanche, il est frappant de constater que la crise économique n’est plus guère un sujet de conversation, que l’Europe est à peine mentionnée et que nous semblons vivre dans un monde bipolaire divisé entre la Chine et les États-Unis, dans cet ordre. L’influence de la Chine ne doit pas être surestimée. Le revirement des chiffres des exportations de bon nombre de pays asiatiques est lié aux mesures de relance chinoises qui sont un puissant moteur pour la région. Pour les prochains mois, la situation devrait rester la même car Beijing a annoncé cette semaine la prolongation des mesures encourageant l’achat de voitures et de matériel agricole. C’est également la Chine qui permet indirectement le rétablissement des prix immobiliers à Hong Kong, où la population locale manifeste car elle est en conséquence écartée du marché. Voilà qui m’amène au sujet le plus frappant de ce voyage: les bulles immobilières, ou tout au moins la crainte de les voir apparaître. Chaque jour, un nouvel article sur ce sujet était publié dans les journaux. Lors d’une interview du Wall Street Journal avec Lord Turner, président de l’autorité britannique de régulation des services FSA, ce dernier a formulé une mise en garde contre le risque de bulle en Asie (« FSA chief sees Asia as top bubble risk », The Wall Street Journal du 2 novembre). Ensuite, l’analyse de la Banque mondiale a indiqué à son tour la possibilité d’une bulle immobilière (« World Bank warns on Asia asset bubbles », Financial Times du 5 novembre). Le même jour, la Chine sonne à nouveau l’alarme concernant les prêts aux promoteurs (« China rings alarm again on lending to developers », The Wall Street Journal du 5 novembre). Le 6 novembre, l’International Herald Tribune souligne le tollé relatif aux coûts du logement à Hong Kong (« The outcry over Hong Kong housing costs »), tandis que le Financial Times parle de la méfiance des banques vis-à-vis d’une bulle immobilière (« Asian banks wary of property bubbles building »).
L’immobilier est par excellence le bien susceptible de faire l’objet d’une bulle. Le point de départ de cette bulle est un environnement où l’argent est bon marché et où les investisseurs sont en quête de davantage de rendements. Vu que la totalité des actifs ne peut être investie dans des actions (volatiles), les investisseurs se tournent vers l’immobilier, où le financement de projets à des taux d’intérêt plancher accroît le rendement sur fonds propres de l’investisseur. En outre, l’immobilier ne subit pas la volatilité journalière caractéristique des actions (ce qui permet de dormir tranquille) et est un actif réel qui offre dès lors une protection contre l’inflation. Les craintes inflationnistes sont par conséquent à nouveau alimentées par la politique de l’argent bon marché et de monnaies sous-valorisées. Notre équipe chargée de la gestion de l’immobilier asiatique coté et basée à Singapour m’a raconté avoir récemment observé des files d’attente de 200 à 300 personnes devant les bureaux des promoteurs au début de la vente d’appartements. Voici qui m’amène à une autre caractéristique essentielle susceptible de provoquer la hausse exagérée des prix immobiliers: le marché est inefficient, c.-à-d. qu’il est bien plus difficile d’en évaluer la valeur fondamentale correcte que les actions par exemple, un facteur accentué par l’illiquidité du marché (le nombre de fois qu’une même propriété est achetée et vendue). Qui peut affirmer que la prévision de voir arriver à Singapour 5 000 expatriés bien rémunérés dans les deux prochaines années, poussant ainsi la demande d’appartements vers le haut (l’argument justifiant actuellement l’achat par les investisseurs), est correcte? Comment estimer le taux d’inoccupation? Il est vrai que ce taux diminue mais ce phénomène est essentiellement lié à l’exemption de loyer pendant quelques mois dans le but d’attirer de nouveaux locataires.
Dans l’intervalle, les nouvelles constructions se multiplient, un point positif pour l’activité. Comme le disait mon professeur d’économie il y a des années: « quand le secteur de la construction va, tout va ». La construction de trois énormes tours de casinos, de commerces et de résidences dans le port de Singapour avance bien, les chantiers étant également très nombreux à Hong Kong. Les banques centrales ont un nouveau défi: non seulement soutenir la croissance économique mais aussi veiller à éviter certains dérapages. Attendez-vous à davantage de références à ce sujet dans leurs discours.
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